Scott Scott


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如何获得公寓楼融资,即使你不符合一些条件
2020-04-22 16:06

在我继续寻找一笔规模更大的公寓楼交易之际,我正在咨询贷款机构和经纪商,以便更好地了解它们的承销要求,这是至关重要的,如果我想成功地完成交易,我必须这么做。

在这篇文章中,我将与你分享最常见的承销要求和条款,你可以期待从一个商业贷款人那里贷款,以及如何满足他们的贷款要求,即使你不符合一些贷款的条件。

想象一下这样一个场景,你发现了一笔不错的交易,并把它签了下来,或许你从投资者那里筹集了一些资金,你做了尽职调查,仍然对这笔交易感到满意。现在,开始走贷款流程,你的贷款人要求你提供个人财务报表,但却告诉你没有足够的资产和流动资金来获得融资,突然你就意识到你有麻烦了。虽然你为自己多年积累的储蓄感到自豪,但你也知道,你的资产净值与贷款额不匹配,而且你肯定没有相当于9个月的流动资金储备。

事先询问贷款人的贷款要求是很重要的事情,过去几周,当我与每一位贷款经纪人/贷款人面谈时,我向他们提供了多种方案,并询问他们批准贷款可能需要的条件以及贷款条款,包括稳定资产的条款是怎样的?如果我不满足呢?过渡贷款是什么样的?当然,答案会有所不同,这取决于具体情况、交易规模以及与你交谈的银行,你不会得到任何保证,但你会看到模式的出现,你或许可以得到融资,以下是一些经验法则,以供你参考。

1、债务偿还能力比率

这是你的还本付息与净营业收入的比率,对于一项稳定的资产来说,贷款将寻求至少1.25的比率,对于风险较大的项目,这个比率可能更高。

2、贷款价值

这是贷款余额与资产价值的比率。对于良好地区的稳定资产,银行将提供高达80%的贷款,我在我的预测中使用了75%,如果房产不稳定的话,这个数值甚至更低。

3、资产净值

贷款人寻找的是与贷款金额相等的发起人的净资产,如果你的个人净资产不符合这些要求,你要与愿意和你一起合作的人合作,你可以在交易中给那个合伙人一些额外的股份,或者在交易结束时付给他一笔费用。

4、流动性

贷款人希望看到相当于6至9个月偿还债务的流动性,他们通常不要求你把这个放在一个单独的账户里,他们只是想看看发起人的个人财务报表上的流动性水平,如果你有一个合伙人和你一起签署票据,那么银行也会考虑这个人的债务流动性。

5、个人担保

银行喜欢个人担保,需要个人担保的贷款也被称为“追索权”,这意味着,如果你违约,银行可能会追讨你的个人资产。一般来说,你要避免个人担保,不仅是对你自己,对参与交易的任何投资者也是如此。你的投资者通常是有限合伙人,拥有有限的决策权力,他们与你一起投资,承担的责任并不比你少。对于100万美元以下的贷款,银行通常会要求个人担保,有趣的是,贷款额越高,你就越有可能获得无追索权贷款(这是尽快扩大规模的另一个原因),你可以协商个人担保(以及票据的其他条款)。例如,您可能会“榨干”担保,这意味着担保的金额会逐年减少。

过渡贷款通常需要个人担保,但一旦资产稳定下来,过渡贷款就会消失。对我这个房产投资者来说,我最关心的是追索权、净资产和流动性要求,因为我的个人财务报表可能不支持我目前正在寻找的那种资产(300万至500万美元),这意味着我也得找个人来弥补这个“缺点”。你可以记住以下要点:

合作伙伴——你不需要把自己限制在个人财务报表上,如果你在这方面很“弱”,就找个合作伙伴,找到一个能补充你的净值和流动性要求的投资者。

尽快做大——我不想亲自担保一堆建筑,我需要尽可能的限制个人责任,协商贷款文件,同时,争取更大的资产,以便获得无追索权贷款。

尽早与你的贷款方沟通——要早于你签订合同之前,以便你更好地了解他们的承销要求,这可以让你提前做好准备,这样你就可以完成交易。

就像商业中的大多数事情一样,一切都与人际关系有关,现在就和你的贷款人建立关系,这样当你真正需要他们的时候,他们会帮助你。

(文章转自网络,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们。)

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