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浮动利息还是固定利息?在美国贷款买房应该选哪个?
2021-01-19 16:22

美国房贷项目分为两种:浮动利率ARM和固定利率Fixed。

今天我们就来讲讲两种贷款的区别和优缺点,教你如何选择适合自己的贷款!

浮动利率ARM

ARM全称Adjustable-rate mortgage。在还款总时长的前几年锁定期,贷款利率是固定的,而后面的那些年的利率,则是每年根据市场利率水平来重新做决定的。

ARM有很多种类型,从时间上来分,常见的比如3-1、5-1、7-1,前面的数字分别对应不同长度的锁定期。

3-1就是在还款总时长的前3年是锁定期,利率不变。同理,5-1的贷款利率就是在还款总时长的前5年固定,7-1的贷款利率在还款总时长的前7年固定。后面的利率根据市场利率而变化。

对于贷款人来说,ARM存在一定风险,因为利率水平每年都在更新。但是,这种变化是有限制的。一般来说,贷款机构会给出每年变化的区间,贷款人也可以根据区间来预估这一年的利率。

 优势 

锁定期利率较低,因此前期的月供也较少。

ARM贷款者可以拿到相对更高的贷款额度。在还款开始的最初几年里,每个月的还款金额比较小。所以,在进行贷款审批的时候,贷款公司可以给出更高的贷款额度,可买的房子价格也就可以更高一点。

如果锁定期后的市场利率走低,将减少还款成本。

 缺点 

ARM的计算方法相对复杂。当借款人不熟悉ARM的各项条款,借款公司将在利率限制区间、调整指数等方面掌控更多话语权。

在特定的ARM项目上,例如在Negative Amortization Loans,借款人最后的欠款也许会比closing的时候更多。这些项目的每月还款额度极低,只能覆盖到一部分应付利息,每月剩下的应付额就会自动加到末期应还本金上。

利率存在一定风险。如果锁定期过后市场利率飞涨,月供将突然变高,且持续在高值。

固定利率Fixed

Fixed-rate mortgage,意思就是无论市场利率如何改变,在较长的年限内,每月的贷款利率都稳定不变。这种利率对贷款人来说风险低,稳定性高,但是利率水平也会比ARM锁定期更高一些。

 优势 

利率及月供水平都会保持稳定,无论在未来市场利率怎样波动,都和贷款人的支出无关。

稳定的还款可以让财务规划更容易。在知道每个月要还多少钱的情况下,更容易计划每个月的理财。

计算方法非常容易理解。

 缺点 

与ARM锁定利率相比,Fixed的前期成本更高。

如果市场利率持续变低,相对而言,Fixed固定利率下的月供会比市值更高,贷款合同也会变“贵”。

各个借款公司给出的Fixed-rate项目基本相似,因此可挑选余地相对较小。

如何挑选适合自己的贷款项目

每个人的情况不同,选择的结果也会不一样,所以很难在这两种贷款之间,直接作出明确的高下判断。不过,以下几点可以作为大家选择时的切入点:

预计持有年限

ARM和Fixed前期的利率不同。Fixed固定利率的稳定性适合长期居住或者投资。如果只是打算在当前这个房子里面住3-7年,选ARM往往更合适。前期较低的锁定利率可以让大家为以后买更大的房子做好资金储备。

整体利率环境 

如果决定要长期持有房子,下一步就要考虑整体利率环境了。

如果当前整体市场利率水平较高,那么ARM会更好。最初几年利率低,可以享受相对市场来说更低的借贷成本。

但是,如果现在的利率水平是历史时期里比较低的,选择Fixed比较合适。此时的利率甚至可能比高峰时期的ARM初始利率还要优惠。

我们今天的利率水平,虽然不是美国历史上的利率最低点,但也的确属于低利率时期,所以fixed rate mortgage也是推荐的不错的选择。

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对利率风险的接受程度 

如果计划ARM固定利率期限结束后仍持有房子,就需要提前考虑之后承担浮动利率的情况。

如果利率飞涨到浮动区间的最高水平,且维持高值,自己是否还能付得起房贷?如果不想忍受高房贷,想要re-finance, 是否准备好再次支付高额的Closing cost?

ARM利率调整频率 

在最初利率锁定期结束以后,大部分ARM将以贷款日为起点,每年调整一次利率。新利率会在贷款周年日前的45天内给出。

但是,有部分ARM的条款规定是每月调整一次。所以,在签约前要注意关注利率调整的频率。在利率攀升的预期下,如果变动幅度很大,超出承受范围,建议选择固定利率。

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